Juridisch - Met Emma
20546
page,page-id-20546,page-template,page-template-full_width,page-template-full_width-php,ajax_fade,page_not_loaded,,vertical_menu_enabled,select-theme-ver-2.4,wpb-js-composer js-comp-ver-4.3.5,vc_responsive
Juridisch

 

Een juridisch fundament is van groot belang

Wij adviseren om in de praktijk er rekening mee te houden dat er rechtszaken zullen worden gevoerd tegen zittende en tijdelijke huurders. Het is verstandig dat al voor het project begint, overleg wordt gevoerd met de advocaat die zal worden ingezet bij de rechtszaken. In Nederland wordt zwaar getild aan het recht op wonen. De huurder is door de wet zeer goed beschermd. Het is niet zomaar mogelijk om een huurovereenkomst te beëindigen of een huurder te dwingen om te verhuizen. Dit heeft gevolgen voor sloop en renovatieprojecten. Juridische procedures kunnen de voortgang van het project ernstig vertragen en tot hoge kosten leiden. Het is van groot belang om deze mogelijk te voorkomen, door ervoor te zorgen dat de verhuurder zich houdt aan de randvoorwaarden, die vanuit het huurrecht worden voorgeschreven.

Renovatie in het huurrecht

Het kenmerk van renovatie is dat er iets verandert aan de woning of het gebouw waarin de woning zich bevindt. In de wettekst (220:2) staat letterlijk: Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. De huurder is niet zonder meer verplicht om mee te werken aan renovatie. De verhuurder moet eerst schriftelijk een zogenaamd redelijk voorstel doen. Bij complexen met meer dan 10 woningen of bedrijfsruimten wordt het voorstel redelijk geacht, als minstens 70% van de huurders instemt. Huurders die niet willen meewerken aan de renovatie, moeten dan binnen 8 weken naar de rechter om de zaak daar voor te leggen.

Bij complexen die kleiner zijn dan 10 woningen, of bij grotere complexen waar de 70% niet wordt gehaald, moet de verhuurder naar de rechter, om de medewerking aan de renovatie af te dwingen. Deze zal het belang van beide partijen wegen en besluiten of de verhuurder de renovatie kan uitvoeren. Bij de beoordeling door de rechter of er van een redelijk voorstel sprake is, spelen de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huurprijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden spelen een rol.

De verhuurder zal vaak financiële en volkshuisvestelijke argumenten aanvoeren, bijvoorbeeld dat de investering om de woning zonder huurverhoging te onderhouden te hoog is, dat leegstand dreigt, de leefbaarheid moet worden verbeterd of dat de woning passend moet worden gemaakt voor meerdere doelgroepen. Voor huurders spelen vaak emoties een rol. Een redelijk voorstel kan daarom voor de huurder toch onredelijk overkomen. Rechters vinden het belangrijk dat de verhuurder de huurders goed heeft geïnformeerd, dat er overleg heeft plaats gevonden en dat er bereidheid is om rekening te houden met de wensen van de huurder.

Doe altijd een redelijk voorstel

Sloop met beëindiging van de huurovereenkomst

Bij sloop met beëindiging van de huurovereenkomst wordt de huurovereenkomst door de verhuurder wegens dringend eigen gebruik opgezegd. Dit is alleen mogelijk als de verhuurder langer dan drie jaar eigenaar is van het gehuurde. De verhuurder moet hierbij een opzegtermijn in acht nemen van drie tot zes maanden. De opzegtermijn is minstens drie maanden, plus voor elk jaar dat er is gehuurd een maand extra, met een maximum van zes maanden. Als de huurder niet instemt met de opzegging, dan moet de verhuurder zich altijd tot de rechter wenden. De rechter zal vervolgens toetsen of aan de volgende drie voorwaarden is voldaan:

 

1. Er moet sprake zijn van eigen gebruik, dat als dringend kan worden beschouwd.

2. De belangen van de verhuurder wegen zwaarder dan die van de huurder.

3. De huurder moet kunnen beschikken over passende vervangende woonruimte.

Verhuiskostenvergoeding

Bij verhuizing ten gevolge van sloop of renovatie hebben huurders recht op een verhuiskostenvergoeding. Deze vergoeding wordt jaarlijks op 1 maart aangepast. Het is toegestaan om ook vergoedingen in natura aan te bieden in de vorm van verhuizen, stofferen en dergelijke. Bij verhuizing naar een wisselwoning hoeft slechts eenmaal de verhuiskostenvergoeding worden uitbetaald.

Neem huurders serieus

De leegstandswet, tijdelijke verhuur en bruikleenovereenkomsten

Huurders van woningen hebben huurbescherming, ook als ze een contract hebben voor bepaalde tijd. Hierop zijn slechts een beperkt aantal uitzonderingen. Op basis van de leegstandswet kan een woning tijdelijk worden verhuurd. Doel hiervan is om de leegstand van woonruimte te verminderen door tijdelijke verhuur te vereenvoudigen. Bij tijdelijke (ver)huur op grond van de leegstandwet zijn de huurbeschermingsbepalingen uit het burgerlijk wetboek niet van toepassing. Voor tijdelijke verhuur op grond van de leegstandwet is een vergunning nodig van de gemeente. Als de vergunning is verleend, kunnen woningen tijdelijk worden verhuurd, tegen de maximale huurprijs die in de vergunning staat vermeld. Hiervoor wordt een bijzondere huurovereenkomst (de zgn. plankovereenkomst) gebruikt. De huurovereenkomst geldt minstens zes maanden en maximaal twee jaar, maar kan nog drie keer met een jaar worden verlengd. De overeenkomst eindigt automatisch op het moment dat de vergunning is afgelopen. Als de verhuurder de overeenkomst eerder wil beëindigen, geldt een opzegtermijn van drie maanden. Voor de tijdelijke huurder geldt de gebruikelijke opzegtermijn van een maand.

Enkele praktische tips bij het tijdelijk verhuren op basis van de leegstandswet:

 

  • Maak met tijdelijke huurders duidelijke afspraken over leefregels.
  • Informeer de tijdelijke huurders regelmatig over de stand van zaken van het project.
  • Als de tijdelijke huurder weigert te vertrekken nadat de overeenkomst is beëindigd, of de vergunning is verlopen, begin dan een formele procedure.

Besef goed wat u van een huurder vraagt

De bruikleenovereenkomst

Een verhuurder die woningen in een sloopgebied met het oog op de leefbaarheid of uit angst voor krakers niet leeg wil laten staan, kan er ook voor kiezen deze in bruikleen te geven. Hierdoor blijven woningen bewoond, waardoor de leefbaarheid in het sloopgebied behouden blijft. Bruikleners kunnen geen beroep doen op de huurbescherming, waardoor ze op korte termijn kunnen worden verzocht de woning weer te verlaten. Het nadeel voor de verhuurder is, dat er geen inkomsten zijn voor het gebruik van de woning. Wel mogen er servicekosten in rekening worden gebracht. Als er een vergoeding zou worden verlangd, zou er juridisch gezien sprake zijn van een huurovereenkomst.

Het kenmerk van een huurovereenkomst is dat de ene partij een zaak (woning) levert en de andere een tegenprestatie (huur, werk of anderszins) Deze overeenkomst hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd. Als de facto sprake is van een huurovereenkomst geniet de huurder automatisch huurbescherming. In de praktijk zien we dat bepaalde bureaus ervoor zorgen dat lege woningen worden bewoond en dat deze bewoners ook weer tijdig vertrekken. Het werken met bruikleenovereenkomsten is echter niet zonder risico’s. Als bruikleners weigeren te vertrekken zal de verhuurder een formele procedure moeten starten. De rechter zal in dat geval toetsen of er sprake is van een huurovereenkomst. Daarbij zal de vraag worden gesteld of de bruiklener een tegenprestatie heeft geleverd, voor het mogen gebruiken van het pand. Het passen op de woning kan hierbij worden opgevat als een tegenprestatie.